多地试水“两集中”出让土地,为楼市降温但或致项目集中入市

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最近,全国许多自然资源和计划部门宣布2021年实施住宅用地两集中同时公开转让,涉及青岛、郑州、天津等城市,一些城市每年分三次,集中发布公告,集中组织转让住宅用地。
业内人士认为,土地两集中转让,有助于房地产企业慎重合理取得土地,对房价管理起到一定的作用。但是,开发者集中在一个时间段取得土地,相关项目集中进入市场,可能会给房地产市场的销售带来一定的冲击。
许多试水两集中转让住宅用地。
以前市场上有传闻,最近正式落地,预计将来会有更多的城市跟进。在多个城市发布相关公告后,中小住宅企业东部地区的负责人对记者说两集中转让住宅用地是控制政策的一部分。
两集中转让住宅用地,即集中发布转让公告,集中组织转让活动。
据青岛市自然资源和规划局网站报道,青岛市严格实施住宅用地两集中同时公开转让,全年分三批集中发布住宅用地招聘公告,实施招聘转让活动,引导市场合理竞争。
郑州市自然资源和规划局也发布了相关通知,郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门要求禁止住宅用地转让公告,上述区域住宅用地转让公告由市局统一组织实施。
天津有关部门规定,年度转让公告原则上不超过3次,时间间隔和地块数量必须相对平衡的集中转让土地时,必须确定共同的招牌起止日 期。天津3月、6月、9月中旬分三批集中发布宅基地转让公告,除上述三个日期外,当地不再发布宅基地转让公告。
以前一起转让,大企业有资金等优势,最终大企业下次参加,好地被他们带走,我们只能做一些角料。上述住宅企业东部地区负责人说明了这项政策的初衷。
易居房地产研究院发布的行业报告显示,2020年40个城市的土地市场价格上涨,溢价率小幅下降,土地市场整体稳定。从土地成交面积来看,2020年第二季度以后,一些城市大厦市、土地市场热烈,下半年热点城市规制紧缩,全年40个城市土地成交建筑面积仍增长8%,创下2015年以来最高纪录。
某头部住宅企业的负责人也认为,该政策出台意味着头部企业不能垄断优质地块,可以在一定程度上降低土地市场的热情。即使是头部企业,短时间内筹集的资金也有限,集中拍摄时只能优先选择,寻找一些重点。
或者房地产项目集中上市。
据业内人士分析,两集中转让土地政策,与住宅企业负债等政策产生联动效果。
2020年,监督层对住宅企业贷款和资金监督的动向不断。2020年8月,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,研究进一 步落实房地产长效机制,制定房地产融资三条红线。三条红线将住宅企业分为红、橙、黄、绿四个阶段进行分类管理,预收款去除后的资产负债率超过70%,净负债率超过100%,现金短负债率超过1倍。其中三条红线均超标,为红线,有息负债规模不得增加的两条红线超标,为橙线,有息负债规模年增长率不得超过5%。
集中取得土地,相关住宅企业在拍摄土地的月份出现负债高峰的可能性很高,给企业的资金链带来很大的压力。上述中小住宅企业东部地区负责人表示,这进一步降低了大住宅企业的占地意愿,使企业更加合理,慎重参与相关地块。
卓易数据创始人马光明表示,这次土地集中政策与三条红线政策一脉相承。一次提供数十块土地,资金充足的企业有计划地,减少资金紧张、囤积多、负债高的住宅企业断断续续地取得土地的机会。本次政策有利于现金流充足、融资能力强的品牌企业,但资金状况紧张的中小企业的生存空间越来越小。
开发人员担心,大型住宅企业取得土地后,相关优质地块在大型住宅企业之间流动性提高,相关监督措施也必须考虑这一点。否则,中小住宅企业很难取得土地。
楼市分析师张百忍认为,与两集中政策相比,一些城市供应问题在于土地转让结构性不合理,一些城市郊区土地转让过盛,但市区地块少,两集中政策和效果有限。
另外,也有市场相关人员担心,集中取得土地,开发建设进度相似,房地产项目集中进入市场的可能性很高。例如,中小住宅企业地块差,对购房者的魅力不足,生存状况更加困难。
据分析,中小住宅企业资金实力有限,可参加的土地少,只能全力杀戮获得高价土地,如果自己的运营能力、操作能力有限、融资成本过高,损失的概率就会大幅度增加,将来的生存环境会更差。
对于住宅企业来说,马光明认为,一、在供应土地之前理解供应土地的研究,做好选择土地的准备二、准备充足的资金,一年只有三次,错过了三、销售环节尽量避免集中上市期,特别是供应多的地区和板块,减少竞争,做好选择时间。

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