一二线城市密集调控,控杠杆和二手房成关键

  • 来源: 看房网
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为了应对新潮、二手住宅的混乱价格、代持等楼市的虚火蔓延,今年以来各地特别是二线城市的楼市管理政策密集落地,而且管理越来越细致,管理杠杆和二手住宅市场管理成为许多城市的关键词。
为了抑制楼市的虚火,2021年开始2个月,全国各地密集发布了房地产相关政策。据中原房地产研究中心提供的数据显示,截至2月底,今年以来各地房地产市场相关楼市控制次数达87次,包括北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市和热点城市。另外,这也是去年7月、8月以后的新楼市规制。
记者整理发现,上次的控制总体上以控制市场需求为中心,例如提高购买门槛,堵住离婚的漏洞,限制购买数量等。该控制主要集中在降低楼市杠杆上,如限制贷款额、提高利率、检查违规资金进入楼市等。另外,控制的目光也投向二手住宅市场。
控制杠杆。
2月8日,深圳住宅建设局发布了《关于建立二手住宅成交参考价格发布机制的通知》,随着下期参考价格目录的发布,3595个住宅区逐一标价。记者最近采访发现,目前深圳各大银行纷纷参考二手房成交参考价格,合理发放二手房贷款。与此同时,许多银行贷款经理表示,经营贷款的评价标准也参考二手住宅成交的参考价格。如果银行强制执行二手住宅成交参考价格,购房者购买深圳大部分房地产的最初支付比提高,投资者很难从银行设置抵押贷款等贷款,达到控制杠杆的效果。
深圳楼市的热已经传到临深地区,其中最明显的是东莞楼市。2月27日凌晨,东莞也再次增加了楼市规制,其中包括影响力大的首付比例 调整、非市户籍居民家庭限制购买条件升级等,在一定程度上控制了杠杆。
3月3日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,从加强司法拍卖限购等四个方面进一步规范房地产市场秩序,堵住投资者入场的路径。《通知》要求严格防止违反经营贷款、消费贷款流入房地产市场。严禁发放个人经营贷款和消费贷款,严格审查个人经营贷款和消费贷款,严格审查个人经营贷款和消费贷款的真实性,加强贷款后的资金管理。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,杭州新的控制措施学习深圳、上海、北京的做法,全面包围经营贷款、消费贷款违反进入楼市。值得注意的是,春节前后北京、上海、深圳、广东银监部门相继表示,全面打击资金经营贷款、消费贷款的招牌,穿着实体外套进入大楼市,逃避贷款限制政策。
二手住宅成为新的重点。
除了控制杠杆,二手住宅市场成为各城市关注的焦点。可以看出,对于二手住宅市场来说,过去监督很少,但现在监督在增加。
深圳发布二手住宅成交参考价格后,市场效果立即出现,不仅二手住宅的网络签名量大幅下降,整个市场都处于观望和游戏状态。无锡最近发布了《关于规范我市二手住宅交易秩序的通知》,建议开展房地产市场秩序整顿。规范二手房信息发布行为,建立二手房价格信息发布机制。其中,住宅交易管理部门应加强中介机构及时准确提交二手住宅招牌和成交数据等相关信息的指导,加强热点区域、热点大楼成交信息的收集分析,及时公开参考成交价格区间,揭露典型炒作案例。杭州的控制措施也提出了严厉打击房地产中介机构的违法行为,中介机构不得受理,对外发表了比合理成交价格高的住宅信息。另外,严格规范房地产市场信息发布,要求各网络平台账户和网络组严格遵守相关法律法规和管理规定,进一步规范信息发布行为。
2月27日,东莞市也发布了《关于进一步加强房地产市场规制的通知》,明确了二手住宅网络签名交易价格的发布机制。3月3日,上海市 发布了《关于进一步加强市房地产市场管理的通知》。《通知》指出,要求继续规范房地产中介经营行为,认真调查诱导虚高价格上市、提高房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
这表明目前在管理房地产方面,各城市越来越细致。易居研究院智库中心研究总监认为,二手住宅价格公布的规范有助于稳定二手住宅市场,不排除后续其他城市也跟进类似的监督政策。另外,在一些市场相关人员看来,控制杠杆只是控制银行的投入,可能很难控制,但是如果改变评价模式,改变评价的依据,银行就不能了,这也是长期的机制。
那么,二手住宅参考价格等政策严格执行后,有可能引起银行的坏账吗?李宇嘉认为,不会大规模引起,只要房价不会明显下跌,2008年银行也不会因房地产而破产。当然,房价没有上涨涨幅度不大,前期加杠杆的投资者可能有问题,但由于司法拍卖解决,问题不大。以深圳市场为例,现在贷款、经营贷款全面实行参考价格,降低杠杆已经开放,控制杠杆,深圳房价稳定。

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